Fonds de travaux ALUR : fonctionnement, obligations et exceptions

L'essentiel à retenir
Le fonds de travaux est une épargne collective obligatoire destinée à anticiper le financement des travaux et des dépenses exceptionnelles de la copropriété qui ne relèvent pas du budget prévisionnel.
Il concerne la quasi-totalité des copropriétés comportant au moins un lot à usage d'habitation, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Chaque copropriétaire verse une cotisation annuelle dont le montant est fixé par l'assemblée générale. Cette cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, sauf lorsqu'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) prévoit un montant supérieur.
Les sommes sont déposées sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Elles sont exclusivement affectées au financement des travaux et dépenses autorisés par la loi. Elles demeurent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, même en cas de vente d'un lot.
En l'absence de constitution du fonds de travaux ou si son montant est insuffisant au regard des obligations légales, tout copropriétaire peut demander au juge de faire respecter les dispositions de la loi.

Qu'est-ce que le fonds de travaux ALUR ?

Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et renforcé par les réformes récentes relatives à la rénovation énergétique, le fonds de travaux permet aux copropriétés de constituer progressivement une réserve financière destinée à anticiper les dépenses importantes de l'immeuble.
Son objectif est de limiter les appels de fonds exceptionnels lors de la réalisation de travaux et de permettre au syndicat des copropriétaires d'assurer une meilleure gestion patrimoniale de l'immeuble.
Le fonds est alimenté chaque année par les cotisations des copropriétaires.
Les sommes peuvent notamment financer :
- les travaux décidés par l'assemblée générale ;
- les travaux prescrits par les lois et règlements ;
- les travaux urgents décidés par le syndic dans les conditions prévues par la loi ;
- les études techniques préalables aux travaux ;
- le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) lorsqu'ils sont obligatoires.
En revanche, le fonds de travaux ne peut jamais être utilisé pour financer les dépenses courantes d'entretien ou les charges de fonctionnement de la copropriété.

Le fonds de travaux est-il obligatoire ?

Oui. Le fonds de travaux est obligatoire pour la quasi-totalité des syndicats de copropriétaires comprenant au moins un lot à usage d'habitation.
La loi prévoit toutefois certaines exceptions.
Le fonds n'est pas obligatoire :
- pour les immeubles réceptionnés depuis moins de cinq ans ;
- lorsqu'un Diagnostic Technique Global (DTG) conclut à l'absence de travaux nécessaires dans les dix années à venir. Cette dispense est valable pendant dix ans ;
- lorsque le montant du fonds de travaux atteint au moins le montant du budget prévisionnel annuel, l'assemblée générale peut décider de suspendre temporairement les cotisations.
En dehors de ces situations, la constitution du fonds est obligatoire.

Que se passe-t-il si l'assemblée générale vote contre le fonds de travaux ?

Lorsque le fonds de travaux est obligatoire, l'assemblée générale ne peut pas décider de ne pas le constituer. Un vote négatif ne supprime pas cette obligation légale. Le syndic doit représenter une résolution conforme à la loi lors d'une prochaine assemblée générale. En cas de non-respect persistant, tout copropriétaire peut saisir le tribunal afin d'obtenir l'application des dispositions légales et, le cas échéant, engager la responsabilité du syndic.

Comment est calculée la cotisation ?

Chaque année, l'assemblée générale fixe le montant de la cotisation.
Celui-ci ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, sauf si le Plan Pluriannuel de Travaux impose un montant plus important.
La répartition entre les copropriétaires s'effectue en principe selon les mêmes règles que les charges générales de copropriété. Toutefois, lorsque la loi ou la nature des travaux le justifie, une autre clé de répartition peut être appliquée conformément aux règles de répartition des travaux concernés.

Comment les sommes sont-elles conservées ?

Les cotisations versées alimentent un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Ces sommes appartiennent définitivement au syndicat et non aux copropriétaires individuellement.
Ainsi, lorsqu'un copropriétaire vend son lot, il ne récupère pas les sommes qu'il a versées au fonds de travaux. Celles-ci restent acquises à la copropriété et bénéficient au nouveau propriétaire.

Que devient le fonds de travaux en cas de vente du lot ?

Les cotisations versées au fonds de travaux restent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En conséquence, le vendeur ne peut pas demander à la copropriété le remboursement des sommes qu'il a versées, même lors de la vente de son lot.
En revanche, le vendeur et l'acquéreur peuvent librement convenir d'une compensation financière lors de la signature de l'acte authentique de vente. Cette compensation, lorsqu'elle est prévue, est organisée par le notaire et figure dans le décompte financier de la vente. Elle constitue un accord entre les parties et non un remboursement effectué par la copropriété.
À défaut d'accord, les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat des copropriétaires et bénéficient au nouveau propriétaire, qui profite ainsi de l'épargne déjà constituée pour l'immeuble.

Que se passe-t-il si le fonds n'est pas constitué ?

Le syndic doit inscrire chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale les questions relatives à la constitution et à l'alimentation du fonds de travaux lorsque celui-ci est obligatoire.
À défaut, sa responsabilité peut être engagée.
Par ailleurs, tout copropriétaire peut saisir le tribunal afin d'obtenir le respect des obligations prévues par la loi si le fonds de travaux n'est pas constitué ou si son montant ne respecte pas les dispositions légales.

Bon à savoir

Même lorsqu'une copropriété bénéficie d'une dispense légale, il est généralement recommandé de constituer un fonds de travaux.
Cette réserve financière permet d'anticiper les futures dépenses, d'éviter des appels de fonds exceptionnels souvent importants et de disposer du temps nécessaire pour comparer les devis et sélectionner les entreprises dans de bonnes conditions.