Le marché de l’immobilier

 

Quel avenir pour l’acquisition, la location et la collocation ?

 

   Le marché immobilier de l’acquisition 

Depuis une vingtaine d’années les Français ont été habitué à la hausse des prix de l’immobilier, une hausse d’autant plus importante à Paris.
En l’espace de 20 ans, les prix de l’immobilier parisien ont triplé. Chaque année l’augmentation a été en moyenne de 10 %, jusqu’à cette année où la stagnation des prix de l’immobilier s’est fait connaitre partout en France, exceptée dans les villes de Lyon et Rennes.

 

Mais comment peut-on expliquer cette situation ?

Cela fait maintenant 18 ans que les taux d’intérêts étaient assurés de manière factice par la banque centrale. En 1990, on empruntait à 7 % lorsqu’aujourd’hui on emprunte à 1 % : ce qui a provoqué une augmentation importante du pouvoir d’achat des français. Ce moyen, mis en place par la banque, commence à s’essouffler et se traduit par une baisse en volume des crédits accordés. Les durées de crédits accordées sont parfois très longues et peuvent à certains moments décourager certains français à devenir propriétaire. De nos jours, près de 30 % des emprunts immobilier sont contracté sur au moins 25 ans et plus de 60 % sur plus de 20 ans. Á l’inverse et ce n’est pas très rassurant, il n’y a que 13 % des prêts qui sont sur moins de 15 ans.

Concernant la baisse en valeur des crédits souscrits, elle est principalement due aux mesures politiques telles que la suppression de l’ISF, la mise en place de l’IFI, la suppression de la taxe d’habitation et la hausse probable de la taxe foncière. Des mesures qui pénalisent les propriétaires en leurs imposant de baisser le prix. Le gouvernement a aussi supprimé « les APL Accession » et réduit considérablement le prêt à Taux 0 : deux leviers qui contribuaient à augmenter le prix.

 

Quels effets provoqueront la baisse des prix de l’immobilier ?

Dans l’esprit des français, la baisse des prix est rarement très bien perçue mais il s’agit d’une incompréhension. Les prix élevés de l’immobilier défavorisent les investissements dans les sources de revenus annexes plus efficaces que les actions d’entreprise. Seulement 30 % du patrimoine des Français est investi dans des actions sans risque contre 55 % dans l’immobilier. Une baisse des prix de l’immobilier conduirait certainement vers une inversion de cette tendance.

 

  Le marché immobilier du locatif en 2018

● Signature de bail location (sur ces 3 dernières années) :  - 7,8 %.

● Depuis 5 ans les loyers évoluent 2 fois moins vite que l’inflation.

● Il y a 20 ans les propriétaires bailleurs réalisaient plus de travaux d’amélioration et d’entretien qu’aujourd’hui. Cela provoque donc une stagnation ou une baisse des prix des loyers dans certaines villes.

● Selon CLAMEUR, la durée de la vacance locative a très légèrement reculé. On pourrait même parler de stagnation, à 5 % au-dessus de la moyenne à longue durée de ces 20 dernières années. 

Cela ne présume rien de bon pour l’avenir. Les investisseurs dont la rentabilité s’altère, oppressés fiscalement et contraints légalement, ne vont-ils pas être plus attirés par la revente plutôt que la location ? Á quoi ressemblera le patrimoine immobilier si les propriétaires se désengagent concernant la rénovation des biens, faute de moyens ?

 

   Le marché immobilier de la colocation : le nouveau paradis des investisseurs immobiliers ?

Le nombre de collocation ne cesse d’augmenter en France. Le principe séduit beaucoup et il reste très utilisé par les étudiants (40%), mais pas que… En effet, généralement connu des étudiants pour réduire les frais de logements, le phénomène s’étend et séduit toutes les classes (couples, retraités, jeunes actifs...). En 2018, 45 % d'actifs contre 40 % d'étudiants sont en colocation. Les grandes villes sont très prisées pour de la colocation comme Bordeaux, Paris, Lyon ou Toulouse, des villes qui sont aussi généralement très étudiantes.

 

La colocation attire de plus en plus avec ces nombreux avantages :

Un loyer moins élevé ; Un appartement plus grand ; Un meilleur équipement et emplacement ; Une division des tâches quotidiennes et des charges… de nombreux atouts mais pas uniquement à destination des locataires.

La colocation semble être un compromis intéressant pour le propriétaire qui pourra en moyenne louer son bien 1,5 fois plus cher qu'en temps normal étant donné que chaque colocataire supporte le loyer de son espace de vie. Enfin, certains propriétaires ont aussi compris que la colocation pouvait offrir une seconde vie aux très grands logements et notamment ceux qui ont du mal à se louer aujourd'hui.