Bail #1 - mode d’emploi

La loi Alur du 24 Mars 2014 a instauré, via un décret de 2015, un contrat de bail type. Ainsi, tous les baux signés depuis le 1^er août 2015 doivent être conformes à ce document, de même que les renouvellements ayant été signés depuis cette date.

Attention, certains logements ne sont pas tenus au respect de ce contrat type, comme les logements foyers, les logements de fonction et les locations saisonnières ou de courte durée. Pareil pour les logements faisant l’objet d’une convention APL (Aide Personnalisée au Logement) ainsi que les logements conventionnés ANAH (Agence NAtionale de l’Habitat) et ceux appartenant aux organismes HLM.

Ce qui y apparaît…

• Clauses majeures précisant les conditions de la location figurent obligatoirement sous peine de sanctions pour le bailleur.

• Noms et adresses des parties. Si un bailleur change d’adresse en cours de bail, et même si la loi ne le prévoit pas expressément, ce dernier a intérêt à communiquer sa nouvelle adresse au locataire et ce en courrier recommandé.

• La « Désignation des parties », c’est-à-dire l’identité du propriétaire du logement, son adresse (domicile ou siège social), ainsi que le nom et l’adresse de l’intermédiaire immobilier, qu’il soit administrateur de biens, notaire ou agent immobilier. L’adresse mail n’est, quant à elle pas obligatoire. Les informations (nom et prénom du locataire) apparaissent aussi et permettent au bailleur de défendre ses droits en cas d’impayés lorsque des personnes sans droit ni autorisation (des sous-locataires par exemple) s’installent dans les lieux.

• Le début de la location. La « date de prise d’effet », ou la date à laquelle le locataire peut investir les lieux est essentielle au contrat. Elle fixe le point de départ de la location et celui, du coup, de tous les délais légaux, des hausses réalisaient à la date anniversaire, du congé délivré par le bailleur, mais aussi l’exercice de certaines actions limitées dans le temps. Cette date peut être différente de celle de la signature du bail, mais si entre la signature du bail et l’entrée dans les lieux, le locataire souhaite revenir sur sa décision, il doit alors donner son préavis dans les règles et payer le loyer au prorata de son utilisation.

• La durée de la location est fixée à trois ans pour un bailleur personne physique et six ans pour une personne morale. Le propriétaire peut, exceptionnellement, consentir un bail d’une durée inférieur à trois ans mais d’au moins un an. Cette exception doit être justifiée par un événement familial ou professionnel, mentionné dans le document. De plus, même si la location est à durée réduite et que le locataire en connaît le terme (date de fin), le bailleur doit néanmoins lui envoyer un préavis en recommandé au moins deux mois avant la fin du bail s’il souhaite y mettre un terme. Si ce n’est pas fait, ou si le bailleur ne doit finalement pas réintégrer le logement, alors le bail est censé avoir été conclu pour trois ans.

• La destination du logement, c’est-à-dire l’usage du bien : à usage mixte ou d’habitation. Dans un immeuble en copropriété, le règlement peut décider que l’immeuble est à « habitation exclusive », et il n’est pas possible de signer un bail à usage mixte.

• Les détails du logement doivent aussi apparaître avec :
  • La localisation du logement : adresse, bâtiment, étage, porte, désignation du numéro de lot
  • Le type d’habitat : appartement ou maison, copropriété ou monopropriété
  • Période de construction : Avant 1949, de 1949 à 195, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005 et depuis 2005
  • Les autres parties du logement (si existantes) : greniers, combles (aménagés ou non), terrasse, jardins, loggia, balcon, parking et cave.
  • Les éléments d’équipement du logement : Cuisine équipée, détail des installations sanitaires.
  • Les modalités de chauffage : collectif (pour l’immeuble) ou individuel, production d’eau chaude sanitaire (individuelle ou collective).

• La surface habitable du bien peut se trouver dans le « Certificat loi Carrez » qui est obligatoire pour la vente des logements situés en copropriété. Pour les autres types de logement, il est préférable que le bailleur fasse mesurer la surface par un diagnostiqueur. Si la surface réelle s’avère inférieure de plus de 5% (1/20^ème) à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle.

À noter !

Si vous gérez seul votre logement, vous pouvez télécharger le formulaire de bail type sur le site du service public. Si vous en confiez la gestion à un agent immobilier, c’est à lui de faire la démarche et de le faire signer.

La suite avec l'article du 26/02/2019 sur les conditions financières !