Bail#2 – Conditions financières

CONDITIONS FINANCIÈRES

Le bail exige l’apparition d’une mention claire et précise des conditions financières de la location. Ainsi, l’indication du montant du loyer mensuel hors charges, les modalités de sa hausse et les montants des provisions pour charges récupérables qui sera payé en sus du loyer. Le bail précise également les modalités de paiements, leur périodicité, la date ou la période de paiement ainsi que le lieu du paiement.

Le montant du loyer appliqué au précédent locataire fait aussi partie des mentions obligatoires au bail, dès lors que ce dernier a quitté le logement depuis moins de 18 mois à la date de la signature du bail. Peu importe si ce loyer a été payé ou non, car dans les zones tendues, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite entre deux locataires. Il ne peut l’augmenter que de l’indice de référence des loyers (IRL) si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois. Et ces informations doivent figurer dans le bail même si le logement n’est pas en zone tendue.

Le bail doit, enfin, préciser si des travaux ont été réalisés ou pas dans le logement depuis le départ du précédent locataire. Le document doit indiquer le montant et la nature des travaux d’amélioration ou de mises aux normes de décence (lien article). La hausse de loyer, consécutive aux travaux, doit aussi y être mentionnée. Dans le cas où le locataire prend en charge certains travaux, le bail doit le préciser, de même que la diminution du loyer qui en découle et sa durée. Il convient aussi de prévoir, en cas de départ anticipé, les modalités du dédommagement au locataire qui a réalisé les travaux, dans la mesure où il présente les justificatifs de ces derniers.

Point important : Le propriétaire a tout intérêt à indiquer clairement dans le bail qu’à défaut de réaliser les travaux dont il a la charge et dont il a pris l’engagement, le locataire devra payer les loyers correspondant à la période de gratuité dont il a bénéficié. 

Les honoraires de location doivent figurer TTC dans le bail de manière détaillée et avec la précision, sous deux rubriques distinctes, de ce que chacune des parties doit régler.

• À la charge du bailleur :
  • Prestations de visite du locataire
  •  De constitution de son dossier
  • Rédaction du bail
  • Le bailleur est libre de demander d’autres prestations à l‘intermédiaire immobilier, mais il ne peut en aucun cas imputer leur prix au locataire.
• À la charge du locataire :
  • Prestation de visite
  • De constitution du dossier
  • De rédaction du bail
  • Réalisation de l’état des lieux (si c’est le professionnel qui s’en charge).

Le bail type indique le montant du dépôt de garantie que le locataire doit confier au bailleur, fixé au minimum à un mois de loyer hors charges. Enfin, le propriétaire peut réclamer que le locataire lui communique une personne qui se porte garante pour lui et qui accepte de prendre à son compte les engagements financiers pris par le locataire.

CLAUSES FACULTATIVES CONSEILLÉES

Il existe certaines clauses qui peuvent s’avérer très utiles de rajouter au bail bien qu’elles ne soient pas obligatoires. En voici quelques-unes :

• Clause d’indexation des loyers

Elle permet au bailleur de revaloriser le montant du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).  Le bail doit indiquer la date de révision, la date ou le trimestre de référence de l’IRL qui sert à réviser le loyer.

• La clause résolutoire

Aussi appelée clause de résiliation de plain droit du bail, celle-ci ne s’applique qu’en cas d’apparition claire et nette au bail et seulement si l’un de ces manquements entre en vigueur :

• Défaut de paiement du loyer et des charges convenues
• Non-versement du dépôt de garantie
• Défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs
• Troubles de voisinage constatés par une décision de justice

Attention cette clause ne signifie pas que le bailleur peut chasser manu militari le locataire. Il doit dans tous les cas passer par le tribunal.

• La clause de solidarité

Cette clause implique que tous les colocataires et les personnes qui se portent caution pour leur compte sont coresponsables du paiement du loyer et des éventuelles dégradations. Attention, la solidarité ne se présume pas.

Ainsi il est important de garder à l'esprit que toutes les clauses, qu'elles soient financières ou non ne figurent pas automatiquement dans le bail, et que les rajouter peut vous faire gagner beaucoup de temps !