Checklist avant la mise en location d’un bien

Avant de vous lancer à la recherche du locataire idéal, il vous appartient, à vous bailleur, de vérifier l’état du logement avant de le mettre sur le marché. Revoyons ensemble la checklist ! Checklist que vous pouvez télécharger à la fin de l’article afin de la garder sous le coude (on ne sait jamais) !

Le logement doit être décent

Dans l’article 6, alinéa 1 et 2 de la loi de 1989, le texte stipule que le bailleur est « tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Il est important de le rappeler car c’est en décortiquant cette phrase que l’on prend conscience de toutes les vérifications nécessaires. Il est aussi bon de savoir que cette loi s’applique aux locations nues, aux meublés, aux logements de fonction, aux HLM, aux logements de la loi 1948 ainsi qu’aux logements à usage mixte professionnel/habitation principale.

Le décret n°2002-120 du 30 Janvier 2002 vient compléter le texte de loi en ajoutant des caractéristiques définissant la décence :

• Elle concerne l’état général du logement,
• Des équipements en bon état de fonctionnement
• Et de la surface minimale obligatoire.

État général du logement

• Comprendre un logement assurant le clos et le couvert. Cela signifie que les fenêtres, les portes et la toiture doivent protéger contre les ruissellements, les infiltrations et les remontées d’eau.
• Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent aussi permettre un renouvellement de l’air.
• La pièce principale doit disposer d’un éclairage naturel suffisant et d’une ouverture sur l’extérieur.
• Les dispositifs de retenue des personnes dans les logements (balcons, garde-corps, etc.) et d’accès (escaliers) doivent être en bon état.
• Les réseaux de branchements (électricité, gaz) ainsi que les équipements de production d’eau doivent être conformes aux normes de sécurité.
• Les matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risque pour la santé physique des locataires.

En cas de présence de plomb ou d’amiante, le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires.

Éléments de confort permettant un usage normal

• Doit disposer d’une installation de chauffage classique, adaptée au logement.
• Le réseau électrique doit permettre un éclairage correct de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.
• Alimentation en eau potable doit être assurée avec une pression et un débit correct pour une utilisation normale.
• Le logement doit contenir une cuisine ou un coin aménager permettant de recevoir les appareils de cuisson
• Un coin WC doit être présent, mais il doit être séparé de la cuisine ou de la salle dans laquelle sont pris les repas.
• Les WC extérieurs sont admis s’ils sont dans le même bâtiment et facilement accessible au locataire.
• Un équipement pour la toilette (douche/baignoire) doit être aménagé de manière à garantir l’intimité et une alimentation en eau chaude et en eau froide.

La surface et la composition du logement font partie des critères de décence exigés par le droit locatif

• Le logement doit disposer d’une « pièce principale » d’au moins :
  • 9m² et une hauteur sous plafond supérieure à 2,20m OU un volume habitable égal à 20m³ 
  • La notion de « pièce principale » s’étend aux pièces destinées au séjour et au sommeil.

Les actions du locataire contre l’indécence du logement

Maintenant que nous avons dressé la petite checklist garantissant la décence du logement que vous comptez mettre sur le marché, il est capital de savoir quelles sont les actions et les risques que vous encourez si vous ne vous pliez pas à la loi.

Si le locataire se rend compte de l’indécence du logement une fois entré dans celui-ci, l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, indique que ce dernier peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Le bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour rendre sa réponse.

En cas de désaccord ou de silence, les deux parties peuvent saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour trouver un compromis. Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut assigner le propriétaire devant le tribunal d’instance. C’est alors au juge de déterminer la nature des travaux à réaliser et le bailleur ne pourra pas contester la mise en conformité du bien, même si les travaux lui semblent chers ou disproportionnés par rapport au loyer perçu ou à la valeur totale du bien. Le juge peut aussi suspendre le loyer ou réduire son montant jusqu’à la réalisation des travaux.

IMPORTANT

Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même et doit continuer à payer le loyer et les charges tant qu’il n’a pas obtenu de décision de justice. Enfin, le locataire qui vit dans un logement indécent peut le quitter sans préavis, mais il doit avoir, néanmoins, avertit le bailleur des désordres constatés et lui avoir demandé d’y remédier.