Comment trouver un locataire

Ça y est. Vous avez vérifié que le logement que vous voulez mettre sur le marché répond bien aux critères de décence évoqués dans la loi, comme indiqué dans notre arictle "Checklist avant de louer un bien" parut le 14/03/2019. Il ne vous reste plus qu’à trouver un locataire. Pourtant, cette tâche est plus facile à dire qu’à faire. En effet, le bailleur peut faire face à l’éventualité que le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, dégrade l’appartement ou cause des nuisances dans le voisinage. Le choix doit donc être minutieux pour ne pas avoir à le regretter par la suite.

 

Une agence ?

Pour trouver un locataire fiable, car toute la difficulté est là, il est possible de passer par un agent immobilier avec lequel vous avez signé un mandat de recherche du locataire. C’est ainsi à l’agence de faire passer l’annonce, de faire visiter le logement et de sélectionner les dossiers les plus solides. Reste alors au propriétaire le choix final. Bien évidemment, toutes ces démarches ont un coût et il faut prévoir environ un mois de loyer.

 

Le dossier

Le dossier est un élément important dans la recherche du locataire car il permet de vérifier l’identité et les revenus du locataire. L’article 22-2 de la loi sur les rapports locatifs introduit le principe d’une liste limitative des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat préalablement, afin d’éviter certains abus et des demandes de documents confidentiels.

Cette liste indique :

• Un seul justificatif de son état civil (Carte d’identité ; passeport en cours de validité ; permis de conduire ; carte de séjour ; carte de résident)
• Une seule pièce justificative de domicile grâce aux trois dernières quittances de loyer, une attestation du bailleur indiquant le locataire est à jour de ses loyers et de ses charges, le dernier avis de taxes foncières ou le titre de propriété s’il est propriétaire de sa résidence principale
• Un ou plusieurs documents attestant de son activité comme un contrat de travail, de stage, extrait de Kbis.
• Un ou plusieurs justificatifs des revenus d’activité comme les trois derniers bulletins de salaire, une attestation de présence de l’employeur mentionnant le montant de la rémunération, le dernier avis d’imposition ou les trois derniers bilans.

Le non-respect de cette liste peut valoir au bailleur une amende de 3 000 € maximum pour une personne physique et 15 000 € pour un contrevenant personne morale. Le montant est en réalité proportionné à la gravité des faits constatés et elle ne peut pas être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

IMPORTANT

L’amende est prononcée après que l’intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Le propriétaire a donc intérêt à garder tous les dossiers de candidature reçus en cas de contestation d’un candidat évincé.

 

Le Principe de la non-discrimination

En 2014, la loi Alur et ses décrets ont renforcés la lutte contre les discriminations et apportés de nouvelles restrictions à la liste des pièces et documents administratifs exigibles.

L’article 1 de la loi 89-462 indique « qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire ». Par « discriminatoire » le texte fait référence à son acceptation comprise dans le code pénal qui définit la discrimination comme « toute distinction opérée entre les personnes en raison de leur origine, situation de famille, handicap, lieu de résidence, état de santé, nom, identité sexuelle, mœurs, appartenance ou non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée. »

À cela s’ajoute aussi trois nouveaux motifs discriminatoires : l’âge, la grossesse et les caractéristiques génétiques.

 

Un locataire pense avoir été évincé pour des raisons discriminatoires ?

Ce dernier doit présenter les éléments laissant supposer l’existence d’une telle discrimination directe ou indirecte. Il peut ensuite porter plainte jusqu’à six ans après les faits contre l’agent immobilier ou le propriétaire auteur de la discrimination.

Si les présomptions sont considérées par le juge comme suffisantes, il incombera au partie mis en cause de prouver que sa décision était légitime et non pas fondée sur une intention discriminatoire. Es raisons doivent être parfaitement objectives et vérifiables

Le bailleur peut être condamné à une amende de 45 000 € et à trois ans d’emprisonnement.

 

Point sur les frais de mise en location

Si le propriétaire rédige seul son bail, il ne peut pas demander de remboursement de frais à son locataire. Néanmoins, s’il passe par un intermédiaire, une agence ou autre, les honoraires correspondant à la visite du logement, à la constitution du dossier du locataire, à la rédaction du bail et à la réalisation de l’état des lieux d’entrée sont partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire. Les autres frais, comme le coût des diagnostics, restent quant à eux à la charge du bailleur.

Le montant TTC imputé au locataire doit cependant respecter certaines règles. En effet, il ne peut pas être supérieur au prix supporté par le propriétaire et ne doit pas dépasser le prix fixé par m² habitable en fonction du territoire (zone A bis, zone tendue, reste du territoire) :

• Zone A et A bis = 12 € par m² de surface habitable – Paris et 76 commune d’Île-de-France
• Zone tendue = 10 € par m² - 28 agglomérations
• Reste = 8 € m²
• À noter, les honoraires dus au titre de la réalisation de l’état des lieux sont fixés à 3 € TTC par m², indépendamment de la zone.

Les honoraires ne sont, de plus, payable qu’à la signature du bail. Un paiement au fur et à mesure est donc impossible. Peu importe si le prix du loyer est modeste ou élevé, il n’intervient pas sur le montant des honoraires.