Résiliation du bail par le locataire : délais et motifs

 

Changement de travail, divorce, projets familiaux et personnels… pour le locataire, les occasions de changer de domicile ne manquent pas et conformément au principe qui règle les relations entre bailleur et locataire : « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment. » Pourquoi donc s’en priver ? Pourtant, cette résiliation ne peut pas se faire n’importe comment, ni à n’importe quel moment. Il doit respecter des conditions de forme et de délai afin que le bailleur dispose d’un peu de temps pour rechercher un autre locataire pour le remplacer.

Suivez le guide !

 

Délai de préavis

Le locataire peut donner congé à tout moment, dans la mesure où il respecte un préavis de 3 mois. Une nuance est à appliquer pour les habitations situées en zone dite « tendue », logements situés dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants, où le préavis peut être réduit à un mois seulement. Le législateur justifie cette particularité par le fait que dans ces zones « tendues », le bailleur n’aura aucun mal à trouver rapidement un locataire. Un postulat qui se révèle exact à Paris, mais encore pas partout.

D’autres cas réduisent aussi le préavis à un mois, comme l’obtention d’un premier emploi, de mutation, la perte d’un emploi ou la perte de nouvelle embauche. Attention, la perte d’un emploi n’est pas considérée dans le cadre d’une profession libérale. L’état de santé fait aussi office de raison pour réduire le préavis lorsqu’il justifie un changement de domicile. Pour les bénéficiaires du RSA ou de AAH, ainsi que le locataire qui s’est vu attribuer un logement social ouvrant le droit aux APL, le préavis est aussi d’un mois.

Et si c’est un couple ? Le délai réduit s’applique aux deux membres du couple, même si un seul bénéficie d’un motif légal.

 

La forme du congé

Lorsqu’il est de 3 mois, le locataire n’a pas à fournir les motifs de son départ. Pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un délai d’un mois, la loi l’oblige à préciser « le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. »

Lorsqu’il décide de partir le locataire a l’obligation d’adresser son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou, rare en pratique en raison de son coût, par acte d’huissier de justice. Le congé du locataire peut également être remis au bailleur ou à son représentant contre un reçu qui devra impérativement préciser la date de la remise et comporter la signature de la personne qui a accepté la lettre de congé. La lettre avec avis de réception est à préférer parmi toutes ces modalités, car la date de réception de la lettre fixe le début du préavis.

Il faut aussi savoir que le congé donné par le locataire est irrévocable et ce dernier ne peut en aucun cas revenir sur un congé qu’il aurait posé hâtivement. Il devra donc partir à la fin du préavis. Néanmoins, il se peut que le bailleur consente à lui accorder la poursuite de la location. Dans ce cas, le locataire a tout intérêt à demander au propriétaire de lui indiquer par écrit le sursis qu’il lui accorde, sur sa durée et sa date de fin.

Pour ce qui est de la signature de la lettre de congé envoyée au propriétaire des lieux, tout dépend de la situation juridique des occupants :

- si le couple est marié, les deux membres entrent dans ce qui s’appelle la « cotitularité du bail » et ont donc chacun le titre de locataire. Il est donc nécessaire qu’ils donnent tous les deux congé pour que la location prenne fin. Un conjoint peut unilatéralement renoncer au contrat de bail, mais cela n’a aucun effet sur son conjoint. En cas de divorce ou de séparation de corps, si les deux époux se disputent le logement loué, le juge aux affaires familiales décidera, en fonction des intérêts de la famille, celui des deux conjoints qui pourra rester locataire.

- si le couple est pacsé, les conjoints peuvent demander la cotitularité du bail même s’il n’a été signé que par un seul. Dans ce cadre-là, comme pour un couple marié, le congé de l’un n’a pas d’effet sur l’autre. En cas de rupture du pacte civil de solidarité, lorsque le bail a été signé par les deux partenaires, l’un des deux peut saisir le juge d’instance aux fins de se faire attribuer le bail.

- si le couple vit en concubinage, le concubin qui n’a pas signé le bail n’a pas la qualité de cotitulaire du bail. Il devra donc partir si le concubin titulaire donne congé.

 

En cas de décès ou d’abandon du logement

De temps en temps, il se peut que la vie prenne le devant des démarches administratives et que le locataire en vienne à mourir ou à partir sans prévenir. De plus, la loi précise que le contrat de location ne prend pas fin par le décès du bailleur. Il continue de produire ses effets entre le locataire et les héritiers du propriétaire. Dans ces différents cas, des règles particulières s’appliquent !

- Transmission du bail au décès du locataire : quand le malheur frappe, le contrat de location n’est pas nécessairement transmis aux héritiers de la personne décédée. La loi énumère précisément les bénéficiaires du transfert du bail, les proches du défunt autorisés à garder le logement locatif. Ainsi, l’expression « transfert du bail » signifie que le contrat de location continue au profit des personnes désignées par la loi, et le propriétaire des lieux ne peut pas s’y opposer te ne peut pas, non plus, modifier les conditions prévues dans le bail, comme augmenter le montant du loyer.

Il faut aussi savoir que le conjoint survivant est protégé par la qualité de locataire que lui accorde automatiquement le titre de cotitulaire. S’il vivait avec le défunt, il a droit au transfert du bail, même si le bail n’a été signé que par son époux. En revanche, si lors du décès, ils ne vivaient pas ensemble, le conjoint survivant bénéficie du transfert de bail à condition qu’il en fasse la demande auprès du bailleur. Il n’est pas possible d’imposer la continuation du bail s’il ne la demande pas.

Le dispositif applicable aux couples pacsés est identique à celui des couples mariés. Pour les concubins, celui toujours en vie a droit au transfert du bail s’il est un/e concubin/e notoire. Il lui revient de prouver la cohabitation pendant au moins un an avec le locataire décédé, une preuve possible par tous moyens, témoignages, attestations, factures comportant les deux noms, etc. Il fat simplement montrer une cohabitation stable, habituelle, effective et continue dans le logement.

Enfin, d’autres proches du locataire décédé peuvent bénéficier de la continuation du bail : ses descendants, enfants, petits-enfants, quel que soit leur âge, et ses ascendants, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Cette cohabitation est stricte : un enfant qui fait par exemple des séjours périodiques ou des visites quotidiennes chez son parent (fut-il âgé ou malade) ne peut bénéficier du transfert du bail à son profit car il n’y a pas de cohabitation permanente.

- En cas de décès du locataire, sans transfert possible ou souhaité, le bail est « résilié de plein droit par le décès du locataire ». Cela signifie que les héritiers du locataire n’ont pas a donner congé, et aucun préavis n’est à respecter. Ils doivent seulement informer le bailleur du décès, de préférence par LRAR, et lui indiquer la data à laquelle ils comptent libérer les lieux et établir avec lui l’état des lieux de sortie.

Il est à noter que le loyer et les charges sont dus jusqu’à la remise effective des clefs au bailleur ou à son représentant.

- L’abandon du logement par le locataire, son départ sans donner de congé, ne met pas pour autant fin à la location. En cas d’abandon du domicile, le contrat de location continue, selon les cas, au profit : du conjoint du locataire, des descendants (enfants, petits-enfants) qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile, du partenaire lié au locataire par un PACS et des ascendants (parents, grands-parents) qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile

Pour le propriétaire, la question se pose de comment récupérer les lieux alors qu’il n’a plus de contact avec le ou les locataires. Ainsi, même s’il sait qu’il n’y a plus personne, le bailleur doit mettre en demeure, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Si passé le délai d’un mois, le locataire ne se justifie pas ou ne donne pas la preuve qu’il occupe toujours les lieux, l’huissier procède à la constatation de l’état d’abandon du logement. Il établit un Procès-Verbal (PV) indiquant que le logement lui semble abandonné et si le logement contient des biens appartenant au locataire, il en établit l’inventaire puis précise s’ils ont ou non une valeur marchande. Sur la base de ce document, le juge d’instance constatera la résiliation du bail et ordonnera la vente des biens si leur valeur marchande est reconnue.