Résiliation du Bail par le propriétaire

Face au congé, il faut savoir que le locataire et le propriétaire ne sont pas égaux. Si le locataire peut partir facilement, le propriétaire fait face à des procédures plus longues et plus complexes. En effet, il ne peut donner congé que lorsque le contrat de location arrive à échéance, au bout de trois ans (personne physique) ou de six ans (personne morale), tout en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail.

De plus, il ne peut donner congé que pour les motifs suivants :

• la reprise du logement pour l’habiter
• la vente du logement
• un motif légitime et sérieux

 

LA FORME DU CONGÉ

Le congé doit être donné au locataire par lettre recommandés avec accusé de réception et lui parvenir au moins 6 mois avant la fin du bail en cours. Le préavis ne court qu’à la réception de la LR par le locataire et non de la présentation à son domicile. La remise doit être attestée par la signature de l’avis de réception. Ainsi si le locataire est absent ou refuse de réceptionner la lettre, le préavis ne court pas. Dans ce cas le propriétaire devra envoyer un nouveau congé au locataire, à condition d’être encore dans les lieux dans un délai de 6 mois. Il est donc conseillé de s’y prendre 7 ou 8 mois à l’avance environ pour avoir le temps de réagir en cas de silence du locataire. L’autre solution consiste aussi à faire appel à un huissier : si le locataire est absent lors du passage de ce dernier, il lui laissera un avis de passage l’informant qu’il peut retirer le congé à son étude et la date du congé sera alors celle de l’avis de passage.

 

LES MOTIFS DE LA REPRISE SONT STRICTEMENT LIMITÉS

 

La reprise pour habiter

Le bailleur (personne physique) est autorisé à donner congé soit pour se loger lui-même au titre de résidence principale, soit pour son conjoint, soit pour ses ascendants et ses descendants.

Le congé donné par le propriétaire indique obligatoirement le motif allégué, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien le liant au propriétaire. La loi impose au bailleur de justifier dans la lettre de congé du caractère réel et sérieux de cette reprise afin de permettre au locataire d’en vérifier la véracité. Si la lettre ne mentionne pas toutes les informations fixées par la loi, le congé est considéré comme nul.

Il peut arriver que le bailleur donne un congé frauduleux tout en respectant les demandes de la loi, en invoquant, par exemple, un motif faux pour y habiter, loger un enfant ou autre. Selon la loi, cet acte frauduleux est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 € pour une personne physique, et jusqu’à 30.000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionnel à la gravité des faits constatés.

 

Le congé pour vendre

Lorsque le propriétaire souhaite vendre son logement vide, il attend le terme du contrat de location et donne congé pour vendre au locataire, au moins 6 mois avant la fin du bail. Certes rien ne l’empêche de le vendre lorsqu’il est occupé (en cours de bail) mais, dans ce cas, il cède avec son occupant, à charge pour le nouveau propriétaire de poursuivre le bail jusqu’à son terme. De plus, l’acquéreur du logement occupé devra attendre la fin du bail en cours puis les années du bail reconduit avant de pouvoir donner congé. S’il veut habiter le logement, il doit respecter un délai de 2 ans avant de pouvoir reprendre le logement.

Le locataire dont le logement est vendu « occupé » a droit à la poursuite de son bail pendant un délai incompressible de 2 ans à compter de l’acquisition par le nouveau propriétaire.

Le locataire doit, de plus, être averti du congé pour vente 6 mois avant le terme du bail. Le congé doit aussi indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Cette lettre de congé constitue une offre de vente au profit du locataire, celui-ci ayant un droit de préemption sur le logement dont il est locataire. A compter de la réception de la lettre pour vente, le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de vente, ce qui correspond aux premiers mois du préavis qui en compte 6.

 

Le congé pour un motif légitime et sérieux

Le bailleur peut donner congé à son locataire si celui-ci a manqué à ses obligations (non-paiement du loyer, tapages répétitifs, comportement agressif, etc.). Cela concerne aussi le locataire qui laisse le logement dans un état d’abandon, qui entretient mal la chaudière, ou ne présente pas d’assurance.

À noter : si le bail comprend une clause résolutoire, le bailleur peut mettre fin au bail de façon anticipé ou choisir de ne pas renouveler le contrat en cours.

Parfois, le motif légitime est sérieux n’est pas imputable au locataire, mais permet néanmoins de lui donner congé. Par exemple, lorsque des travaux importants doivent être réalisés et qu’ils ne peuvent pas l’être car le logement est occupé. C’est également le cas si le logement est exproprié pour cause d’utilité publique par exemple.  

 

UNE PROTECTION POUR LE LOCATAIRE ÂGÉ

 

La loi rend difficile la possibilité de mettre fin au bail d’un locataire âgé aux ressources limitées. Toutefois, cette protection ne s’applique pas lorsque le propriétaire souhaite récupérer le logement alors qu’il se trouve dans la même situation que son locataire.

Le propriétaire des lieux ne peut pas congédier sans offre de relogement, le locataire qui cumule les deux conditions suivantes :

• être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de location
• avoir, à la date de notification du congé, des ressources annuelles n’excédant pas les plafonds en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Ces plafonds sont, pour une personne seule, de 23.354 € en île de France et de 20.304 € dans les autres régions.

Lorsque le locataire remplit ces deux conditions, le bailleur ne peut pas lui délivrer congé, sauf s’il lui propose une offre de relogement située à proximité (<5km).