Charges, la question épineuse : qui paye quoi ?

Dans les rapports qui lient les propriétaires et leurs locataires, la question des charges est souvent cause d’une certaine mésentente. Les locataires se retrouvent à régler des charges qu’ils ne pensaient pas devoir payer et de même pour les propriétaires. Pour que les choses soient claires, nous avons décidé de vous faire un petit état des lieux rapide et concis pour mieux comprendre.

Les charges de copropriété sont partagées entre le propriétaire et le locataire

Ainsi, les deux parties doivent s’acquitter des charges, mais attention pas de toutes les charges !

• Le propriétaire doit s’acquitter des charges de copropriété relatives à l’entretien de l’immeuble ou à des travaux (exceptionnels) réalisés dans les parties communes (ascenseur, ravalement, etc.). Ces charges sont à régler tous les trimestres. Ainsi que les dépenses visant à valoriser le bien immobilier.
• Néanmoins, ce dernier les répercute, en partie, sur le loyer mensuel demandé à son locataire. On parle alors de charges « récupérables ».

Dans le contrat de location, qui lie le propriétaire et le locataire, il est indispensable que le propriétaire distingue le loyer « hors charges » du montant des charges récupérables qui seront imputées à son locataire. Dans ce cas, il convient de faire preuve de la plus grande transparence possible, afin que les choses soient bien claires pour les deux partis.

Concernant ces charges récupérables, elles prennent en compte :

• Les dépenses liées aux services utilisés par le locataire : ascenseur, chauffage collectif, eau. Attention, certaines charges (comme l’ascenseur) varient d’un locataire à l’autre, en raison notamment de l’étage, mais pas que. La quote-part tend donc à varier.
• Les dépenses d’entretien courant et de réparation des équipements qui profitent au locataire, comme les espaces verts, le système de chauffage, etc. En revanche, le remplacement d’un appareil coûteux, comme le cas d’une chaudière collective, reste à la charge du propriétaire. Seul le changement d’une petite pièce (type joint) peut être facturé au locataire.
• Les taxes et redevances prélevées en contrepartie de services rendus : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement, taxe de balayage.

Les charges doivent être régularisées tous les ans

Le décompte des charges est fixé d’après les compteurs individuels ou selon la clé de répartition prévue dans le règlement de copropriété.

• Si vous êtes propriétaire, n’hésitez pas à vous référer au relevé individuel des charges adressé chaque année par le syndic pour avoir une idée précise des dépenses à régulariser auprès de votre locataire. Vous devrez alors envoyer le décompte un mois avant la date de régularisation exigée. Attention, dépassé 3 ans vous ne pourrez plus demander la régularisation des charges impayés à votre locataire !

Les gardiens, un cas à part

Dans une copropriété, le ménage est parfois assuré par un gardien qui effectue :

• Le nettoyage des parties communes
• Et la gestion des poubelles.

Son salaire peut être répercuté au locataire à hauteur de 75 %.

Si l’une des deux tâches seulement est assurée, la prise en charge de sa rémunération peut se limiter à 40 %.

Il est justifié que le locataire, occupant un logement, prenne à sa charge toutes les dépenses liées à l’utilisation normale de celui-ci et de la copropriété. Les dégradations causées dans le logement et dans la copropriété lui reviennent aussi afin de garantir une vie commune harmonieuse.

En revanche, il n’est pas responsable des dégradations qui résultent de la vétusté de l’immeuble ou de ses équipements.